Notícias
28/02/2010 - Devolve que a casa é minha
Um mês após as novas regras da Lei do Inquilinato entrarem em vigor, as relações entre donos de imóveis e inquilinos andam estremecidas. Segundo especialistas, as mudanças na lei tiveram um efeito psicológico, principalmente, nos proprietários. Em tese, as mudanças afetam apenas o mau pagador que, agora, pode ser despejado mais rapidamente. Mas, na prática, muitos locadores estão evocando a lei, equivocadamente, para encerrar contratos antigos. Nesse caso, a motivação principal é a defasagem no valor do aluguel que, de acordo com o gerente de estratégia da Apsa, Rogério Quintanilha, pode chegar a mais de 50%, nos bairros da Zona Sul, Tijuca e Méier. Há ainda um movimento de retomada para a venda dos imóveis, que tiveram uma supervalorização no último ano.
Segundo o diretor de locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Carlos Samuel de Oliveira Freitas, boa parte desse movimento foi motivado pelas mudanças recentes na legislação.
- Houve um emaranhado de informações mal prestadas, que confundiram mais do que esclareceram as dúvidas. Por conta disso, há muita gente tentando se inteirar das mudanças, principalmente proprietários que já têm uma relação desgastada com seus inquilinos. Mas, em alguns casos, o desconhecimento é tanto, que sobrou até para os bons pagadores.
Ainda de acordo com Freitas, muitos donos de imóveis, ainda mal informados sobre a nova lei, acreditam que, com o término do contrato, o fiador estará automaticamente exonerado.
- Houve uma espécie de alerta geral em relação a essa questão, motivando muitos proprietários a pedirem seus imóveis, cujos contratos já passaram dos 30 meses. Eles alegam, erroneamente, que querem se precaver para não ficar sem garantias. Com a nova lei, caso o fiador queira se exonerar, ele terá que fazer um pedido e ainda permanecerá responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento.
No inÃcio do mês, a agente de atendimento, engenheira Roberta Caetano foi surpreendida pelo proprietário, que pediu o imóvel onde ela mora há cinco anos:
- Ele diz que se baseou na Lei do Inquilinato, o que é estranho, porque o prazo (de 30 dias) que tenho para deixar o apartamento continua o mesmo de antes. Estranhei o fato de não ter sido chamada para uma possÃvel negociação, visto que sempre paguei o aluguel em dia.
Maré hoje está a favor do dono, mas pode mudar
Hoje, diz Quintanilha, o mercado está favorável ao locador. Na administradora, uma das maiores do Rio, a procura por locação aumentou 183% em 2009. A oferta, por sua vez, caiu 60%:
- No caso dos contratos antigos, se o proprietário dispõe de um apartamento alugado por R$800, por exemplo, consegue alugá-lo facilmente por R$1.400.
A médio prazo, no entanto, Quintanilha acredita que a maré estará a favor do inquilino:
- Parece estranho mas, de certa forma, a nova Lei do Inquilinato é favorável ao locatário, pois incentiva a sociedade a investir em locação. Agora, o dono do imóvel não terá medo da inadimplência porque poderá fazer o despejo mais cedo. Já percebemos um aumento no número de pessoas que querem comprar para alugar.
Para o vice-presidente de Locações do Secovi Rio, Antonio Paulo Monnerat, há um movimento natural de retomada de imóveis, cujos contratos já terminaram.
- Como há pouca oferta e os aluguéis ficaram defasados, há proprietários pedindo o imóvel para atualizar preço. O IGP-M, afinal, teve deflações consecutivas desde agosto de 2009, enquanto o mercado registrava altas significativas, que chegaram, a 129,74% no caso do aluguel de um quatro quartos em Botafogo.
Gerente de locações da Rones Assessoria Imobiliária, Cristina Martins recomenda, sempre, a negociação entre locador e locatário:
- É mais vantajoso para o dono manter o inquilino que é bom pagador. E, para este, melhor permanecer no imóvel, já que a oferta é pequena e há muitos apartamentos em péssimo estado, principalmente na Zona Sul.
Como ficam as locações, depois das mudanças na Lei do Inquilinato
Contrato
Prazo: Mantido o perÃodo de 30 meses para as locações residenciais.
Renovação: Como antes, encerrado o contrato, o locador não tem qualquer obrigação de manter o inquilino.
Retomada 1: Foi mantida a regra: o locador não pode reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado para o contrato, sem um motivo justo, como falta de pagamento ou infração contratual.
Retomada 2: Findo o contrato, se o dono pedir o imóvel, o inquilino terá 30 dias para sair. Se ele se recusar, o proprietário tem a opção da ação de despejo (especialistas, entretanto, dizem que não há como prever a duração da disputa judicial).
Rescisão: O valor da multa será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. Antes, a redução ficava a cargo do juiz, sem parâmetro certo.
Reajuste: Para o reajuste anual, em caso de disputa na Justiça, o juiz poderá fixar aluguel provisório não inferior a 80% do valor vigente, se o autor da ação for o inquilino. A norma complementa a anterior: em ação proposta pelo dono, o provisório não pode exceder 80% do valor pedido.
Inadimplência
Despejo: Não havia esta previsão na lei anterior. Na nova lei, foi incluÃda a determinação de que, em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.
Ação: A ação de despejo por falta de pagamento só poderá ser retirada caso o inquilino efetue o pagamento em até 15 dias, contados a partir da citação. Antes, o locatário era citado, pedia autorização para pagar e, em caso de sucesso, efetuava o depósito, atrasando o julgamento. Agora, caso a ação seja proposta, o locatário só poderá depositar judicialmente o débito para impedir o despejo uma única vez, em um perÃodo de 24 meses. Pela redação anterior, o locatário podia usar esta prerrogativa até duas vezes, em 12 meses.
Sentença: Na lei anterior, a desocupação do imóvel em 15 dias só era determinada nos casos de infração contratual, falta de pagamento e descumprimento de denúncia vazia. Nos demais, o prazo era de 30 dias. Com a nova lei, a desocupação em 15 dias também poderá ser determinada para casos de descumprimento de acordo de desocupação e obras urgentes determinadas pelo poder público.
Fiança
Renda: A partir daqui, a comprovação de renda do fiador deve ser feita tanto no inÃcio quanto na renovação do contrato.
Citação: Foi tornada obrigatória a citação do fiador em ações de despejo, o que facilita a cobrança do débito.
Duração: A fiança é mantida até a entrega das chaves, mesmo quando, terminado o prazo contratual, a locação é prorrogada por prazo indeterminado. Uma vez prorrogado o contrato, o fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanecerá responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato.
Separação
Obrigação: Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge que permanecer no imóvel.
Dispensa: Se o casal se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por 120 dias.
Oferta de imóveis não acompanha crescimento da população no estado
Locatária de um imóvel em Copacabana desde janeiro de 2002, a engenheira Paula Albuquerque pagava R$800 por um apartamento de um quarto. Mês passado, foi surpreendida pelo proprietário.
- Ele ligou avisando que pretende aumentar o aluguel para R$1.200 por julgar que o valor atual está abaixo do mercado. Aleguei que o valor proposto é muito alto para mim, pois o condomÃnio do prédio é caro. Mas não tive saÃda porque, na administradora, já havia até gente interessada no imóvel - diz a engenheira.
A administradora Marina Montenegro passou por uma situação semelhante:
- O proprietário do apartamento que alugo avisou no inÃcio de janeiro que o contrato acaba dia 5 de março e que ele não pretende renovar comigo. Alega que o valor está bastante defasado e que caso eu tenha interesse em continuar no apartamento devo preencher uma nova ficha e entregar ao zelador. Atualmente, pago R$1.400, e ele quer pedir agora R$1.800.
O aposentado Roberto Borges, por sua vez, vive o outro lado da situação. Dono de um apartamento de um quarto na Tijuca, ele conta qual foi o motivo que o levou a pedir o imóvel, que já estava alugado há mais de cinco anos:
- O apartamento teve valorização muito alta no ano passado. Por conta disso, resolvi pedir o imóvel para comprar outro maior e, provavelmente, alugá-lo também.
E os números endossam a atitude do aposentado. Segundo o Secovi Rio, os imóveis de um quarto ofertados para venda na Tijuca tiveram aumento de 28,94% de janeiro de 2009 a janeiro desse ano. Os de dois subiram 81,95%; os de três, 66,91%; e os de quatro, 16,03%.
'Aluguel é termômetro que está registrando febre alta'
Para Paulo Fabbriani, conselheiro da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o aluguel é um termômetro que está registrando febre alta.
- No Rio, os preços dos aluguéis dispararam, principalmente na Zona Sul. É o preço da oportunidade. Se eu quero morar em frente ao mar, por exemplo, tenho que tirar alguém que mora lá, pois não há oferta. A região está consolidada, não tem mais para onde crescer - diz Fabbriani.
Ainda segundo o conselheiro da Ademi, os preços dos aluguéis tendem a se manter nas alturas, visto que a oferta de imóveis não acompanha o crescimento da população:
- Por ano, são cerca de 200 mil novos habitantes no estado e não há como atender a essa demanda. A solução está em apostar em áreas periféricas da cidade, que amargaram anos a fio sem investimentos, como é o caso da região portuária e da Zona Norte.
Nova lei visa a estimular contratos sem fiador
Mas há quem acredite que as mudanças na Lei do Inquilinato aumentem a oferta de imóveis para locação. Pelas novas regras, em caso de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.
Por outro lado, o inquilino agora tem mais facilidade para devolver o imóvel antes do fim do contrato, pois não está mais obrigado a pagar a multa integral. A indenização será proporcional ao tempo que ainda resta de contrato.
Fonte: O Globo
Voltar