Notícias
24/08/2010 - Cons贸rcio de im贸veis
Na semana passada falamos aqui sobre im贸veis, tratando, principalmente, da compra na planta e de financiamentos. O leitor Messias escreveu observando que faltou falar da possibilidade do cons贸rcio, um segmento que tem crescido muito nos 煤ltimos anos. Aos n煤meros: em dezembro de 2003, segundo o Banco Central, havia 176.734 participantes ativos de cons贸rcios de bens im贸veis; em abril deste ano (煤ltimo dado dispon铆vel), eram 551.249. Um aumento de 211%.
Muita gente, principalmente entre os mais velhos, tem uma m谩 impress茫o dos cons贸rcios devido a ocorr锚ncias do passado 鈥 empresas que quebraram, deixando na m茫o pessoas que haviam depositado suas economias com elas. Para esses, uma boa not铆cia: o setor mudou, hoje 茅 fiscalizado pelo Banco Central, que endureceu as exig锚ncias. O site do BC 茅 uma boa fonte de informa莽玫es sobre o setor.
O endere莽o www.bcb.gov.br/?CONSORCIO tem estat铆sticas, uma lista das maiores empresas do segmento, rela莽玫es das empresas com grupos em andamento e daquelas que, ao contr谩rio, est茫o proibidas de abrir novos grupos. E em www.bcb.gov.br/?RANKING h谩 um ranking das reclama莽玫es feitas por consorciados. Tudo isso vale para im贸veis e para ve铆culos.
O risco de a administradora quebrar, portanto, 茅 bem menor hoje. E isso 茅 importante, porque se trata de um neg贸cio de longo prazo, coisa de 10 anos ou mais. "Voc锚 precisa ter seguran莽a de que a empresa esteja bem quando for entregar a sua carta de cr茅dito", diz o consultor Friedbert Kroeger, membro do Instituto Brasileiro de Certifica莽茫o de Profissionais Financeiros e titular da empresa de consultoria Financonsult. Sem contar que 茅 poss铆vel comprar cotas de cons贸rcio em bancos, como Caixa Econ么mica Federal, Banco do Brasil, Ita煤 e outros, o que contribui para dar seguran莽a ao sistema.
H谩 ainda o risco da inadimpl锚ncia 鈥 dos 551.249 consorciados de abril deste ano, 56.547 (10,25%) estavam inadimplentes, segundo o BC. O resultado 茅 que os que pagam em dia acabam tendo de pagar mais.
O problema maior dos cons贸rcios 茅 que o cliente precisa depender da sorte para entrar na posse do bem. Enquanto isso n茫o acontece, ele corre o risco de ver o mercado imobili谩rio se valorizar mais do que o bem a ser adquirido.
"Os cons贸rcios t锚m seus indicadores, que v茫o reajustar o valor da carta de cr茅dito", observa Kroeger. Normalmente 茅 o 脥ndice Nacional da Constru莽茫o Civil (INCC). "Mas eles t锚m subido bem menos do que o pre莽o dos im贸veis." Resultado: quando a carta de cr茅dito chega 脿 m茫o do consorciado, ela vale menos do que ele gostaria.
脡 verdade, as taxas de administra莽茫o s茫o menores do que os juros do financiamento imobili谩rio. Mas o financiamento tem a vantagem de colocar o mutu谩rio na casa nova quase que de imediato. Para quem paga aluguel, 茅 um bom argumento.
Resumindo, cons贸rcio 茅 bom neg贸cio para quem 茅 sortudo e sabe que vai ser sorteado no primeiro m锚s. Para os outros, 茅 melhor fazer muito bem as contas.
Crise?
O leitor Lu铆s Felipe est谩 comprando um im贸vel na planta para investir, mas teme a ocorr锚ncia, no Brasil, de uma crise como a que derrubou os pre莽os de im贸veis nos Estados Unidos em 2008. O medo dele 茅 empenhar seus recursos agora, correndo o risco de que o bem adquirido esteja valendo menos daqui a dois anos, na 茅poca da entrega das chaves.
Em primeiro lugar, 茅 importante deixar claro que certezas absolutas n茫o existem. Se algu茅m dizer que este ou aquele investimento tem valoriza莽茫o garantida, desconfie. Um jarg茫o do mercado diz que "rentabilidade passada n茫o 茅 garantia de rentabilidade futura" 鈥 essa frase, pode conferir, est谩 em praticamente todos os prospectos de fundos. Isso significa que o risco de o im贸vel comprado pelo Lu铆s se desvalorizar sempre existe, embora haja boas raz玫es para que isso n茫o ocorra.
J谩 a possibilidade de uma crise nos moldes da americana 茅 quase nula no mercado de im贸veis do Brasil. As regras por aqui s茫o diferentes das de l谩. Os americanos podiam, por exemplo, fazer v谩rias hipotecas do mesmo im贸vel 鈥 h谩 at茅 um epis贸dio do desenho animado Os Simpsons em que o personagem Homer passa a escritura da casa por uma maquininha, como se fosse um cart茫o de cr茅dito, e uma grava莽茫o com voz rob贸tica diz algo como "Voc锚 est谩 fazendo sua quarta hipoteca". Por aqui, n茫o h谩 como refinanciar um im贸vel mais de uma vez. J谩 a securitiza莽茫o (a transforma莽茫o dos cr茅ditos imobili谩rios concedidos por bancos e financeiras em pap茅is revendidos no mercado) tem regras bem mais r铆gidas por aqui.
Escreva ...
... se tiver alguma d煤vida ou quiser fazer um coment谩rio ou uma cr铆tica. Mas n茫o escreva se for pedir o contato de algum leitor citado aqui, para vender a ele alguma coisa. O colunista n茫o pode recomendar ou intermediar quaisquer prestadores de servi莽os.
Fonte: Gazeta do povo
Voltar