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24/08/2010 - Cons贸rcio de im贸veis

Na semana passada falamos aqui sobre im贸veis, tratando, principalmente, da compra na planta e de financiamentos. O leitor Messias escreveu observando que faltou falar da possibilidade do cons贸rcio, um segmento que tem crescido muito nos 煤ltimos anos. Aos n煤meros: em dezembro de 2003, segundo o Banco Central, havia 176.734 participantes ativos de cons贸rcios de bens im贸veis; em abril deste ano (煤ltimo dado dispon铆vel), eram 551.249. Um aumento de 211%.

Muita gente, principalmente entre os mais velhos, tem uma m谩 impress茫o dos cons贸rcios devido a ocorr锚ncias do passado 鈥 empresas que quebraram, deixando na m茫o pessoas que haviam depositado suas economias com elas. Para esses, uma boa not铆cia: o setor mudou, hoje 茅 fiscalizado pelo Banco Central, que endureceu as exig锚ncias. O site do BC 茅 uma boa fonte de informa莽玫es sobre o setor.

O endere莽o www.bcb.gov.br/?CONSORCIO tem estat铆sticas, uma lista das maiores empresas do segmento, rela莽玫es das empresas com grupos em andamento e daquelas que, ao contr谩rio, est茫o proibidas de abrir novos grupos. E em www.bcb.gov.br/?RANKING h谩 um ranking das reclama莽玫es feitas por consorciados. Tudo isso vale para im贸veis e para ve铆culos.

O risco de a administradora quebrar, portanto, 茅 bem menor hoje. E isso 茅 importante, porque se trata de um neg贸cio de longo prazo, coisa de 10 anos ou mais. "Voc锚 precisa ter seguran莽a de que a empresa esteja bem quando for entregar a sua carta de cr茅dito", diz o consultor Friedbert Kroeger, membro do Instituto Brasileiro de Certifica莽茫o de Profissionais Financeiros e titular da empresa de consultoria Financonsult. Sem contar que 茅 poss铆vel comprar cotas de cons贸rcio em bancos, como Caixa Econ么mica Federal, Banco do Brasil, Ita煤 e outros, o que contribui para dar seguran莽a ao sistema.

H谩 ainda o risco da inadimpl锚ncia 鈥 dos 551.249 consorciados de abril deste ano, 56.547 (10,25%) estavam inadimplentes, segundo o BC. O resultado 茅 que os que pagam em dia acabam tendo de pagar mais.

O problema maior dos cons贸rcios 茅 que o cliente precisa depender da sorte para entrar na posse do bem. Enquanto isso n茫o acontece, ele corre o risco de ver o mercado imobili谩rio se valorizar mais do que o bem a ser adquirido.

"Os cons贸rcios t锚m seus indicadores, que v茫o reajustar o valor da carta de cr茅dito", observa Kroeger. Normalmente 茅 o 脥ndice Nacional da Constru莽茫o Civil (INCC). "Mas eles t锚m subido bem menos do que o pre莽o dos im贸veis." Resultado: quando a carta de cr茅dito chega 脿 m茫o do consorciado, ela vale menos do que ele gostaria.

脡 verdade, as taxas de administra莽茫o s茫o menores do que os juros do financiamento imobili谩rio. Mas o financiamento tem a vantagem de colocar o mutu谩rio na casa nova quase que de imediato. Para quem paga aluguel, 茅 um bom argumento.

Resumindo, cons贸rcio 茅 bom neg贸cio para quem 茅 sortudo e sabe que vai ser sorteado no primeiro m锚s. Para os outros, 茅 melhor fazer muito bem as contas.

Crise?

O leitor Lu铆s Felipe est谩 comprando um im贸vel na planta para investir, mas teme a ocorr锚ncia, no Brasil, de uma crise como a que derrubou os pre莽os de im贸veis nos Estados Unidos em 2008. O medo dele 茅 empenhar seus recursos agora, correndo o risco de que o bem adquirido esteja valendo menos daqui a dois anos, na 茅poca da entrega das chaves.

Em primeiro lugar, 茅 importante deixar claro que certezas absolutas n茫o existem. Se algu茅m dizer que este ou aquele investimento tem valoriza莽茫o garantida, desconfie. Um jarg茫o do mercado diz que "rentabilidade passada n茫o 茅 garantia de rentabilidade futura" 鈥 essa frase, pode conferir, est谩 em praticamente todos os prospectos de fundos. Isso significa que o risco de o im贸vel comprado pelo Lu铆s se desvalorizar sempre existe, embora haja boas raz玫es para que isso n茫o ocorra.

J谩 a possibilidade de uma crise nos moldes da americana 茅 quase nula no mercado de im贸veis do Brasil. As regras por aqui s茫o diferentes das de l谩. Os americanos podiam, por exemplo, fazer v谩rias hipotecas do mesmo im贸vel 鈥 h谩 at茅 um epis贸dio do desenho animado Os Simpsons em que o personagem Homer passa a escritura da casa por uma maquininha, como se fosse um cart茫o de cr茅dito, e uma grava莽茫o com voz rob贸tica diz algo como "Voc锚 est谩 fazendo sua quarta hipoteca". Por aqui, n茫o h谩 como refinanciar um im贸vel mais de uma vez. J谩 a securitiza莽茫o (a transforma莽茫o dos cr茅ditos imobili谩rios concedidos por bancos e financeiras em pap茅is revendidos no mercado) tem regras bem mais r铆gidas por aqui.

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... se tiver alguma d煤vida ou quiser fazer um coment谩rio ou uma cr铆tica. Mas n茫o escreva se for pedir o contato de algum leitor citado aqui, para vender a ele alguma coisa. O colunista n茫o pode recomendar ou intermediar quaisquer prestadores de servi莽os.

Fonte: Gazeta do povo

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